Sobre el funcionamiento de un establecimiento comercial en edificio sometido a propiedad horizontal.
Preguntan los lectores: “¿Pueden oponerse los copropietarios de un edificio a que en el primer piso funcione un restaurante? Los propietarios del restaurante tienen en regla el certificado de usos del suelo”.
Respuesta
Los requisitos para el funcionamiento de un establecimiento público, en este caso para un restaurante, se determinan en la licencia de construcción (de acuerdo con las normas urbanísticas) y en el reglamento de propiedad horizontal del edificio.
Adicionalmente, el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801 de 2016) condiciona el ejercicio de cualquier actividad económica al cumplimiento de varios requisitos, entre los cuales se destaca la sujeción a las normas referentes al uso del suelo, destinación o finalidad para la cual fue construida la edificación, mantener vigente la matrícula mercantil (de la Cámara de Comercio), comunicación de la apertura del establecimiento al comandante de estación o subestación de policía. Ello sin perjuicio de que se deban acatar las normas enunciadas en el mismo Código, respecto a niveles de intensidad auditiva, horarios, seguridad, normas ambientales, entre otras.
Los copropietarios de un edificio, así como el administrador, o cualquier otro órgano de la copropiedad, carecen de facultades para impedir directamente la apertura de un local comercial, si no que deben acudir a la autoridad policiva correspondiente según la jurisdicción a la cual pertenezca el inmueble, para que, si es pertinente, proceda a imponer las medidas correctivas del caso, entre las cuales se contemplan las multas y la suspensión temporal o definitiva de la actividad.
Las facultades de cada órgano de administración están consagradas en los reglamentos y en la Ley. En caso de incumplimiento del reglamento, se deberá acudir al trámite para solución de conflictos e imponer las sanciones pertinentes. Por otra parte, es necesario recordar que uno de los principios orientadores de la Ley 675 de 2001 se refiere a que los integrantes de los órganos de administración “deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común”. De igual manera, la norma advierte que los reglamentos de los edificios que tengan uso comercial, deben buscar la preservación del uso efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados.
Sobre la extinción del régimen de propiedad horizontal
Pregunta
“¿Cuál es el procedimiento para la extinción de la propiedad horizontal? ¿Qué pasaría con los parqueaderos teniendo en cuenta que cada propietario es dueño y paga predial? ¿Cuántos votos se necesitan para dicha extinción?”
Respuesta
Los requisitos y procedimientos para extinguir el régimen de propiedad horizontal que cobija a un edificio, conjunto o agrupación, están consagrados en el Capítulo III de la Ley 675 de 2001. Una vez que ocurra una de las causales señaladas en el artículo 9º de la citada norma, la Asamblea General de Propietarios (por unanimidad) o la sentencia judicial que lo determine, podrá decidir la extinción de la propiedad horizontal.
Posteriormente, el documento respectivo se eleva a escritura pública, se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y se procede a la disolución y liquidación de la persona jurídica, todo de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal. La situación de los parqueaderos privados es similar a la que se presenta en relación con otros bienes de la misma naturaleza pues, al igual que estos, tienen su coeficiente de copropiedad y su folio de matrícula inmobiliaria. Si el caso se refiere a la extinción por parte de la persona natural o jurídica que ha adquirido la totalidad de las unidades privadas, esta otorga la Escritura Pública como única propietaria.
FUENTE: https://www.eltiempo.com/economia/sectores/los-copropietarios-de-un-edificio-pueden-oponerse-a-la-apertura-de-un-restaurante-778369
Comments